不動産2020 その時マンションは?
熱を帯びる都心の再開発と都心回帰、
一方、徐々に増える都心からの逃避。
マンション価格高騰垣間見える
Tokyo2020 to Crisis2025.

2020年から始まる 時代の大変革

 

不動産の2020年問題をご存知でしょうか?

東京オリンピックの開催が決定した2013年を契機に、都心の再開発が熱を帯び、建設現場の人手不足や建築資材の不足から、不動産価格、特にマンションの価格が上昇しています。

そして最近こぞって建設されている人気のタワーマンション。タワーマンションは通常のマンションよりも、建設費が割高です。それでも、人気に後押しされ、高額(つまり高利益)で販売できるため、建設ラッシュが続き、マンション価格高騰に拍車をかけています。

また、緩やかとはいえ、超長期的な景気の回復基調もあり、2008年のリーマンショック以降下落を続けていた土地価格も、2019年時点ではほぼリーマンショック前の水準に戻りつつあります。

 

他方、都内のみならず全国的に空きが目立つようになり、住宅の需給バランスが崩れているのではないか、ともいわれています。そのうえ、近い将来、市街地の生産緑地が大量に再開発される機運も高まっています。

 

そんな状況の中でさえ、マンション価格は高騰が続いています。リーマンショック前の2007年、1㎡当たりのマンション価格は約85万円でした。その後2012年ごろまで低迷しますが、2013年以降上昇に転じ、2018年は約114万円と、2007年を基準に30%以上も上昇しています。

問題や供給過剰の可能性をはらみながらも、マンション価格の上昇に牽引され、不動産価格全体が値上がりしている構図が垣間見えます。土地価格は2007年⇒2018年の上昇率が実質0%なのに、マンション価格の上昇率は30%、この状況はバブルにも見えてしまいます。

そして大きく膨らんだバブルは、ちょっとしたショックですぐにはじけてしまいます。

 

2020年のオリンピックを控え、建設ラッシュが一段落した2019年。人件費・材料費が値下がりを始めています。

2022年、生産緑地法による優遇税制の期限切れを前に、広大な土地が大量に市場に流れ始めるでしょう。

そして2025年、団塊の世代が75歳以上の後期高齢者となります。何らかの理由で資産を処分する人も多くなり、不動産が流動化します。

あわせて、ある時期、外国資本が投機目的で大量に購入した都心のマンションが、売却益の課税優遇を受けられる保有期間を迎えるため、利益確保のために処分する流れもあるようです。

 

このように社会環境が大きく変わり、2020年以降、不動産価格が大きく変動するかもしれない・・・

これが2020年問題です。

 

 

 

マンション価格は崩壊するのか?

 

不動産価格、特にマンション価格が大暴落する、との予想があります。しかし必ずしもすべてのマンションの価格が大幅に値下がりすることはないと思われます。

2019年、景気減速の風が吹き始めたとはいえ、タワーマンション人気に陰りは見えず、都心での人口増加、つまり都心回帰や人口流入の傾向に変わりはありません。

そして景気動向や、消費税増税を見越し、様々な需要喚起策が講じられています。特に不動産に関しては、住宅ローン控除の拡充や、すまい給付金の支給、そして様々な優遇税制など、手厚い経過措置が講じれています。

消費税増税やオリンピック後の景気減速など踏まえても、このように不動産取得が、景気対策のひとつして位置づけられているため、住宅需要は維持され、マンション価格の大きな値崩れは起こりにくい、との予測もあります。

 
景気減速圧力、高齢化で空き家が増え、建築物省エネ法でマンション資産価値の査定が厳しくなり値下がりし、消費税も増税される。投機資金の海外への引き上げや農地処分など、景気は厳しいが、控除や税制優遇、空付近などの景気対策も行われている。
さまざまな景気対策により、不動産全体としては価格を維持する。しかし…

新築マンションは堅調 だが 中古は値崩れの恐れ

 

社会情勢に支えられるかたちで、一部のマンションの売出し価格は、しばらく堅調に推移するでしょう。

しかし景気刺激策やタワーマンション人気とはうらはらに、中古マンション、特に一部の中古マンションは大きく価格を下げる可能性があります。その要因を見てゆきましょう。

 

中古マンション価格下落の要因】

 

①高齢化

2025年には団塊の世代が後期高齢者の年齢に達します。高齢化が進めば、様々な理由から、流動する不動産が増加し、価格低下を招きます。

②投機資金の引き上げ

住宅を譲渡する場合、5年以上保有している場合とそうでない場合、税率が変わります。つまり同じマンションを処分する場合でも、5年以上保有した後に売却するほうが節税になります。2013年に東京でのオリンピック開催が決定してから、2018年でちょうど5年、つまり海外から都心マンションに投機マネーが流入し始めてから5年が経過し、より有利に資産を処分できる条件が整いました。海外投資は先行きの見えない景況感の中で、手持ち資産を処分して利益を確保しようとしているようです。そのため、投機目的で購入したマンションを売却する流れが強まり、価格下落の要因となりえるでしょう。

 

一戸建てへの住み替え

タワーマンション人気に支えられ、次々と大型物件が開発され続けている裏側で、憧れのタワーマンションを手放す人も増えています。また通勤などを優先して、都心にマンションを購入した人でも、郊外へ住み替えるケースが目立つようになりました。

・実は住みにくかったタワーマンション

タワーマンション高層階での生活に憧れる人は多いようです。街や遠くの風景、美しい夜景を一望できる暮らしは、とても爽快です。しかし高層階の暮らしではエレベーターが必須で、しかも昇降に時間がかかります。1日に1度2度ならさほど苦にはなりませんが、頻繁に出入りするライフスタイルのご庭には、大きな負担となります。またベランダに出られない、洗濯物を干すことが出来ないなど、様々な制約があります。
そのため憧れてようやく買ったタワーマンションを売却して、一戸建てに住み替えるご庭もあるようです。

・環境が悪くて狭すぎる都心のマンション

夫婦共働き、新宿駅10分圏の2LDK暮らし。2LDKとはいえ、4.5帖2室と10帖のLDKで、専有面積は40㎡少々。周囲を高層建築に囲まれていて日差しが少ないうえ、幹線道路沿いで深夜まで騒音に悩まされる立地。には夜しか帰らないから…と考えていたものの、族が増えたことで状況は一変。子育てに窮する事態に陥ってしまいました。そしてこのご一は郊外の広い戸建に転居されたそうです。

 

④管理不全

多くのマンションで管理不全が問題になっています。
相次ぐ災害や、建築偽装の問題で、建物を改修しようとしてもなかなか進んでいないマンションが多いようです。建て替えや大規模改修は住人の4/5以上の同意がなければ実施できません。これから何十年も住み続けるマンションであれば、多くの人がローンを組んででも改修する、という選択をするでしょう。しかし高齢世帯では、長期的な展望は望まず、新たなローン負担を避けるため、改修に同意しないケースが多いようです。
今後、住人の高齢化が進む中で、実施しなければならない最低限の改修すら行われず、危険性と空が増えて、資産価値が下がり続けてゆく物件が増えると予測されています。

 

⑤環境問題

建築物省エネ法が厳格化されました。これまでは居住用の大規模建造物、つまりマンションは環境性能の規定が適用されてきませんでした。しかし今後は、オフィスビルなどと同様に、環境性能対応が義務化されます。これから建てられるマンションは、この新しい環境基準に対応していなくてはなりません。基準に適合したマンションは、一定の資産価値が認められますが、基準に達していない中古マンションは、資産価値が認められずに、価格が下がり続けてゆく恐れがあります。

 

このように、中古マンション、特にその中でも悪条件が重なってしまったマンションは、大幅に値下がりする恐れがあるのです。

 

 

マンション価格高騰の一方、郊外一戸建てへの転居も

 

このような状況の中、郊外へ転居されるご族が増えています。

ライフスタイルにあわせた住まい探しや、お子様のご成長など将来のために転居されるケースが多いなかで、マンション資産価値低下のリスクを考えられての転居も増えているように見受けられます。

都心のマンションやタワーマンションは値上がりが続いています。一方、中古マンションは価格下落傾向が強まっております。そのため、そのため、売り抜けられなくなるリスクを回避するため、早めのお住み替えを検討している、といった事例もありました。

個々の物件で条件は大きく異なりますが、都心に近いマンションよりも、郊外の一戸建てのほうが安価な傾向があります。条件さえ整えば、住宅ローン負担を増すことなく、大型の優良な物件に住み替えることも可能です。

 

 

 

都心のマンションや、タワーマンションから、郊外の一戸建てへの住み替えが増えています。住宅ローン負担はあまり変わりません。狭く条件が厳しいマンションよりも穏やかな郊外の広い一戸建てでの暮らしを選ぶ方が増えています。

郊外の一戸建て、住み替えの好機です

 

 

土地価格は比較的低水準ながら、上昇傾向

一戸建てには有利なタイミングです。
土地の価格はやや上昇傾向ではあるものの、マンションに比べると、比較的に低水準です。

 

中古マンションは値下がり圧力が強い

最初にご紹介した通り、新築マンションは高いレベルで推移しているものの、中古マンションは、様々な要因から値下がり傾向を示しています。そして新築中古マンションの価格を俯瞰すると、全体的には上げどまりの傾向にあるようです。

 

③超低金利

超低金利が続いており、住宅ローンの負担がとても楽になります。

住宅購入にはとても有利な状況が続いています。

 

また消費税増税による住宅価格への影響を抑えるための政策が準備されています。そしてそもそも、土地には消費税がかからないので、増税後も土地価格は影響を受けません。

郊外の一戸建てに転居するなら、中古マンションが極端に値下がりする前(できれば消費税増税前)が望ましい、という事が言えます。

但し住み替えを無理に急ぐ必要はありません。消費税増税前がベストですが、まずは慎重な住まい選びを心がけてください。

 

 

【 まとめ - 住み替えの好機です 】

まとめ:中古マンションが値下がりしている状況で、住宅ローン控除など優遇措置が講じられているうえ、超低金利の現在、マンションから一戸建てに、より有利に住み替えるラストチャンスです。
 

マンションから一戸建てに住み替えるなら、今がチャンスです!

 

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