３つの方法と３つの手順
「もっと広い家で子供たちを育てたい」
「子供たちにも自分の部屋を持たせたい」
生活環境が変わったので、一戸建てへに転居したい。
とお考えの方も多いでしょう。
お住まいのマンションを売却し、一戸建てを購入する場合に、
留意すべきポイントをご紹介します。
そのマンションは、あなたのものではない？
ローンと抵当権･･･ローンが残るマンションは、銀行の所有物！
マンションを売却して、一戸建てを購入する場合、現在お住まいのマンションの住宅ローンを完済させる必要があります。
住宅ローンで購入したマンションには、ローンを貸し出している銀行など金融機関が抵当権を設定しています。
抵当権とは、簡単に言うと、借金の担保です。
もしあなたが住宅ローンを返せなくなった場合、ローンを貸し出している銀行が、抵当権を設定しているマンションを売って、あなたが払い残したローンの残額を穴埋めすることになります。つまり、抵当権が設定されている間は、そのマンションは完全にはあなたの所有物ではないので、あなたの一存では売ることができません。
よって、そのマンションを売りに出すためには、まず抵当権を解除して、マンションをあなたのものにしなくてはなりません。
抵当権を解除するためには、残っているローンを完済しなくてはなりません。
抵当権を解除して一戸建てを買う、３つの方法
ご自宅のお住み替えで、今の住宅ローンはどうなる？？
二重ローンになったり、月々の返済金額がものすごく高くなるのでは？というご不安をお持ちでしょう。
そのようなご心配について、現実的にどうなるか、どのように回避するかを含め、整理したいと思います。
住宅ローン残高がある場合、そのローンを返済しつつ、新たなローンを組むことは現実的にはできません。
あなたの収入がとても多いなど、よほどの財力をお持ちでない限り、一般の人にとって、多重の住宅ローンは債務超過になることが明白です。債務超過になる事がわかっているなら、銀行はお金を貸してくれないはずです。
ですから、何らかの方法で、現在の住宅ローンを完済してから、新たに一戸建てを購入するローンを組むことになります。
おおまかには、
①現在の住宅ローンを完済し、
②抵当権を解除して、
③マンションを売却して、
④新たに一戸建てを購入する
という流れになります。
抵当権を解除するには、以下の3つの方法があります。パターンごとに状況を整理してみましょう。
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マンションの売却額が、ローンの残額(残債)よりも高い場合は、売却額でローンを完済できます。
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２）マンションの売却額と自己資金(貯金など)で、マンションのローンを完済する マンションの売却額だけでは、残債に届かない場合、貯金など自己資金を補填して、ローンを完済しなくてはなりません。
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３）マンションのローンの残額と、新たに購入する一戸建てのローンを合算して、新たなローンを組む マンションの売却額だけでは、残債に届かない場合、および、マンションの売却額と自己資金を合わせても、残債に届かない場合、 その残債分を新たな一戸建てのローンに上乗せして返済してゆく事も選択できます。 ※ただし金融機関や条件により異なります。
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選択肢となるこれらのうち、１）の場合は「マンション売却額-残債>0円(余剰)」となり、一戸建て購入のための自己資金としても流用出来ます。これが理想です。 しかし現実的には、２）の場合の「マンション売却額-残債+自己資金=0円」だったり、３）の場合の「マンション売却額-残債+自己資金<0円(不足)」のケースが多いです。 また２）の場合でも、一戸建ての購入額がマンションの購入額よりも高いために、月々の返済金額が増えたり、一戸建ての購入額（ローン総額）がマンションの残債額より低額だったとしても、返済期間が短くなり、月々の返済金額が増えることも考えられます。 もちろん３）の状況で買い替えローンを組む場合は、返済額に過去の残債分が加算され、さらに返済期間も短くなるので、月々の返済金額が高くなるでしょう。 このような条件を加味した場合、買い替えローンの審査で厳しい結果になったり、審査がおりても月々の返済額が増えるので、将来の収入などを十分に見越して計画を立てなくてはなりません。 |
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１）[先売後買]マンションを売却してから、一戸建てを購入する 今お住まいのマンションを売却し、住宅ローンを完済してから、一戸建てを購入すれば、資金面でも安全で、段取りうまく運べば、無駄が少なく、確実な方法と言えるでしょう。 売却額が決まった後で、一戸建てを探せるので、資金計画が明確になりますし、売却見込み額が低い場合や、売却できなかった場合でも、買い替えを変更・取りやめできる、といった点で安心感があります。 しかし反面、売却後、新居がすぐに決まらない場合、一時的に賃貸住宅など仮住まいするための費用が発生するなど、多少の出費が伴います。 とはいえ、一生のお買い物を比較的安心して進められることは、大きなメリットです。
【ポイント】 資金計画を立てやすいが、一時的な賃料などが発生する。
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一戸建てを購入してから、マンションを売却する方法もありますが、資金的に余裕がないと選択できません。 例えば一戸建てを購入しても、すぐにマンションを売却できない場合は、マンションと一戸建ての両方のローンを支払う多重ローンの状態になります。 この二重のローンを支払ってゆくだけの収入か、貯蓄が必要になります。 もしくはそもそもマンションのローンを完済していて、ローンがなければ二重ローンにはなりません。 ただ、ローンがない、もしくは完済していたとしても、一戸建てを購入してローンの支払いが始まるのであれば、新たな経済的負担となりますので、この場合でもしっかりとした資金計画が必要です。
【ポイント】 金銭的な余裕がなければ選択できません。 あわせて、一戸建ての購入資金など、一時的にある程度の資金が必要です。
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３）[売買並行]マンションの売却と一戸建ての購入を同時に進める マンションの売却と一戸建て購入を並行して行う場合、良いタイミングでの売却、良い物件のタイムリーな購入が可能になります。 しかし、資金計画が全く立たないために、思いがけないローンを抱え込むリスクもあります。 また、売却と購入、両方の取引を進めるために、不動産店とのやり取りの頻度が多く、かなりの手間となります。
【ポイント】 良い条件で売却、購入できるものの、手間がかかるうえに、資金計画が立てにくいリスクがあります。 あわせて、一戸建ての購入資金など、一時的にある程度の資金が必要です。
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なお、売却、購入それぞれに不動産仲介手数料が発生し、マンションの売却においては、ローンの繰り上げ返済や抵当権の解除の費用が必要です。新しい一戸建ての購入に際しては、ローンの申し込みや、登記、各種保険の申し込み等初期費用が発生します。 これらについてもコストとして正しく見積もっておく必要があります。 ・・・けっこうかかりますよ。 【お住み替えに伴う諸経費・・・数十～百万円以上】 ★マンション売却に必要な経費 ・マンション残債の繰り上げ返済手数料 ・抵当権解除(抵当権抹消登記)費用 ・[先売後買]の場合の一時的な家賃 ★建売の一戸建て購入に必要な経費 ・住宅ローン申込手数料 ・住宅ローン保証料 ・住宅ローンの火災保険 ・登記費用 ・税金や引越し等諸経費 ・購入仲介手数料 ※注文住宅をご要望の場合、建築手付金やつなぎ融資など、条件がかなり異なりますので、ご注意ください。 |
こんな方法もあります･･･賢くお住み替え頂くために
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★「買い替え特約」を付ける 聞きなれない言葉ですがお目当ての一戸建てに、「買い替え特約」を付けることによって、先に一戸建てを仮押さえしつつ、マンションの売却を進めることができます。 この場合の「買い替え特約」とは、「今住んでいるマンションが売却できたときに限って、一戸建ての購入の契約を履行する」っというものです。 逆に言えば、マンションが売れなければ、購入の契約は中止する、という事になります。 これはマンションを売って一戸建てに住みたい買主さんにとっては、条件に沿う物件を予約できて、資金計画を明確にできるなど、大きなメリットがあります。しかし一戸建てを売りたい、ハウスメーカーなどの売主さんにとっては、売り時を逃す可能性があり、あまり良い条件ではありません。 そのため、この特約を付けられるかどうかは、売主さんとの交渉次第という事になります。 とはいえ、もし売主さんが特約を承認したとしても、今住んでいるマンションを早く売らねばなりませんから、悪い条件で売却せざるを得ない可能性もありますし、その場合は資金計画が苦しくなる恐れもあります。
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★売却と購入を一社の不動産会社に任せる 売却と購入のための手続きや調整を簡略化できるうえに、費用を節約できます。 残債のあるマンションを売却して、新たに一戸建てを購入するには、多くの費用が必要で、留意しなくてはならないポイントがたくさんあります。そして不動産会社などとのやりとりも大変手間取るものです。 我々もこのようなケースで、ご売却やご購入のお手伝いをさせていただく事がありますが、みなさまの疲れの様子をひんぱんに目にします。 ネットなどでご自宅マンションの売却額をお調べになり、条件の良い不動産会社に売却を依頼しその進捗をご確認されながらご希望に見合うご新居を探し、費用の工面などをされるご苦労は大変なものです。 大変なお手間のかかるお住み替えを、私どもピタットハウス東大和上北台店は、ワンストップでお手伝いさせていただきます。ご売却の査定は、大手の不動産会社と同等に、ご条件によってはより有利にご提示させていただくことができます。これは正規に全国公開された情報を活用し不動産業界全体のルールや法律に基づいた手順によるお取引を通して実現するもので、けっして根拠のない誇大広告ではありません。 またご売却とご購入をご一緒にお任せいただく事で、数十～百万円以上が必要となる、「お住み替えに伴う諸経費」を、大幅に節約させていただく事も出来ます。 詳しい内容やご条件は、ご要望により異なります。 お住み替えをご検討中のみなさま、まずは概要だけでもご相談下さい。 当店がお手伝いさせていただく具体的な段取り、節約できる費用をご案内いたします。 |
私たちが大切にしている、不動産会社の価値「４つのハート」
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私たちが考える、不動産会社の価値と4つのハートをご紹介します。
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コラム：「選ばれる不動産会社の価値とは」- 4つハートを大切に
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